민원인 - 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택과 같은 호 나목에 따른 공공분양주택이 함께 있는 공동주택단지의 관리에 관하여 혼합주택단지의 관리에 관한 규정인 「공동주택관리법」 제10조가 적용되는지?(「공동주택관리법」 제10조 등 관련)

「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 함)과 같은 호 나목에 따른 공공분양주택1)1) 이 사안 공동주택단지를 구성하고 있는 공공분양주택은 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에 따른 공동주택에 해당함을 전제함.이 함께 있는 공동주택단지(이하 “이 사안 공동주택단지”라 함)의 관리에 관하여 혼합주택단지의 관리에 관한 규정인 「공동주택관리법」 제10조가 적용되는지2)2) 이 사안 공동주택단지에 ① 공공분양주택의 분양으로 입주자대표회의가 구성될 수 있고, ② 공공임대주택의 임대사업자가 병존함을 전제함.?

이 사안의 경우, 「공동주택관리법」 제10조가 적용됩니다.

「공동주택관리법」 제2조제1항제4호에서는 ‘혼합주택단지’를 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지로 정의하고 있고, 같은 법 제10조제1항 전단에서는 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안 공동주택단지가 같은 조가 적용되는 혼합주택단지에 해당하는지는 ① 공공분양주택이 ‘분양을 목적으로 한 공동주택’에 해당하는지와 ② 공공임대주택이 ‘임대주택’에 해당하는지에 따라 판단해야 합니다.먼저 ‘공공분양주택’에 관하여 살펴보면, 「공공주택 특별법」 제2조제1호나목에서는 공공분양주택을 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택으로 규정하고 있고, 이 사안 공동주택단지를 구성하는 공공분양주택은 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에 따른 공동주택에 해당함을 전제하므로, 해당 공공분양주택은 같은 항 제4호에 따른 ‘분양을 목적으로 한 공동주택’에 해당합니다.다음으로 ‘공공임대주택’에 관하여 살펴보면, 「공동주택관리법」 제2조제1항제19호에서는 ‘임대주택’을 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함)에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택으로 정의하여 공공임대주택을 명시적으로 포함하고 있으므로, 이 사안 공동주택단지는 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지로서 같은 항 제4호에 따른 혼합주택단지에 해당합니다.그리고 「공동주택관리법」 제10조는 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지가 늘어나면서 분양주택 입주자와 임대주택 임차인 간 공동주택 관리에 관한 갈등이 증가하고 있음에도 이를 규율하는 규정이 없어 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하도록 구 「주택법」에서 신설되었던 규정1)1) 2013. 3. 7. 의안번호 제1903986호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조으로서, 「공동주택관리법 시행령」 제7조제1항 각 호에 따른 주택관리업자의 선정, 장기수선계획의 조정 등 공동결정사항이 분양주택의 입주자등뿐만 아니라 임대주택의 소유자인 임대사업자와 그 임차인 모두와 관계 있는 사항이므로 이들에게 해당 사항의 결정에 참여할 기회를 보장하려는 취지인바, 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택으로 구성된 혼합주택단지라고 하여 이를 달리 볼 이유가 없습니다.또한 「공공주택 특별법」 제50조제1항에서는 공공임대주택의 관리 등에 관하여 민간임대주택법 제51조 등을 준용하도록 하고 있고, 민간임대주택법 제51조제1항 및 같은 법 시행령 제41조제2항에서는 민간임대주택의 관리에 필요한 사항에 대하여 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령 중 각 호에 규정된 사항만을 적용하도록 하면서, 「공동주택관리법」 제10조를 열거하지 않고 있으나, 해당 규정들은 문언상 ‘임대주택의 관리’에 관한 사항을 규율하는 반면, 「공동주택관리법」 제10조는 혼합주택단지 전체의 관리에 관한 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하도록 한 규정으로서 임대주택 자체의 관리와는 규율 영역을 달리하므로, 이를 근거로 혼합주택단지에 같은 조가 적용되지 않는다고 볼 수는 없습니다.아울러 「공동주택관리법」 제10조제2항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제7조제1항제4호에서는 공동결정사항으로 민간임대주택법 제53조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따른 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항을 규정하고 있는 점, 「공동주택관리법」 제2조제1항제21호에서는 같은 법 제10조제1항 후단에 따른 사전 협의 상대방인 ‘임차인대표회의’에 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 포함하고 있는 점, 「공동주택관리법」 제4조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여 민간임대주택법 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 않은 사항에 대해서는 「공동주택관리법」을 적용하도록 하여 공공임대주택을 포함한 임대주택의 관리에도 「공동주택관리법」이 보충적으로 적용되는 체계를 취하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공공주택이라는 이유만으로 「공동주택관리법」 제10조의 적용이 배제된다고 보기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 「공동주택관리법」 제10조가 적용됩니다.공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설4. “혼합주택단지”란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.19. “임대주택”이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.20. “임대사업자”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.21. “임차인대표회의”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.제4조(다른 법률과의 관계) ① 공동주택의 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」을 적용한다.② 임대주택의 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.제10조(혼합주택단지의 관리) ① 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.공공주택 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다)